«Важно не количество денег, а их целевое предназначение и возможные выгоды», – именно так звучит любимая фраза Уоррена Баффета, который начинал свой путь инвестора с 5 центов (состояние инвестиций на сегодняшний момент около 74$ млрд.). Сегодня наиболее привлекательным направлением области инвестирования считается покупка жилья. Чтобы понимать, как правильно вложить деньги в недвижимость, нужно знать не только «азы», но и риски рынка.
Инвестирование в недвижимость: что это?
Для современного человека является актуальным вопрос, касающийся перспектив вложения активов в недвижимое имущество. Собственно, что же такое инвестирование недвижимости, каково его главное отличие от других сфер?
Инвестиция недвижимости – это покупка помещения (жилого, офисного или промышленного) с целью получения в дальнейшем материальной выгоды. Если планируется покупка квартиры для проживания, такой процесс назвать инвестированием нельзя по той причине, что никаких дивидендов помещение его владельцу приносить не будет. Такой процесс называется «пассивные дивиденды» (инвестирование), прибыль от которого можно получать, но при определенных условиях.
Чтобы капиталовложение в жильё приносило прибыль, необходимо из пассива сделать актив. Инвестирование в недвижимость предполагает покупку помещения с целью перепродажи за большую стоимость или сдачи в аренду.
При этом важно учитывать массу особенностей, которые оказывают влияние на количество получаемых средств:
- местоположение квартиры/дома/складского помещения;
- размеры, площадь объекта;
- наличие инфраструктуры (промышленной или социальной);
- уровень, качество коммуникационных систем;
- изначальная + итоговая стоимость помещения.
К примеру, если планируется вложить средства в промышленное помещение, важно изучить состояние строения, детализировать месторасположение будущего складского или производственного цеха, наличие/отсутствие подъездных путей и т.д. Отдалённость от промышленной инфраструктуры, отсутствие коммуникационных систем ведёт к снижению прибыли, а значит и ликвидности недвижимого имущества на рынке.
Валовые инвестиции (строительство с нуля) в недвижимость также стоит вкладывать с определенным уровнем профессионализма. Ведь будущее строение должно быть с целевым предназначением, отвечать высоким стандартам качества и практичности. К недостаткам такого бизнеса стоит отнести необходимость проводить ремонтные работы, оплачивать налоги. На окупаемость инвестиций и чистую прибыль при правильном капиталовложении можно рассчитывать для малого архитектурного строения не раньше года, для больших промышленных помещений – от пяти лет.
Быстрые инвестиции
Как правильно инвестировать, чтобы получать хорошую денежную прибыль уже с первого года? Быстрая окупаемость и получение чистых дивидендов для многих инвесторов считается приоритетным заданием.
Быстрые инвестиции в недвижимость – это:
- Инвестирование жилой (вторичной) недвижимости позволяет быстро получать прибыль. Если речь идет о покупке квартиры с целью сдачи в аренду, то важно понимать, что уровень дохода будет пропорционален совокупности особенностей: месторасположение (центр города, окраина, сельская местность), транспортная развязка, наличие социальной инфраструктуры. На рынке вторичного жилья существует масса предложений. Если средства ограничены, лучше вложить деньги в однокомнатную квартиру центрального района промышленного города, нежели в трехкомнатную маленького городка и на окраине. Разница средств для покупки огромная, но и прибыль также разнится.
- Покупка заграничного помещения. Заграничное недвижимое имущество пользуется популярностью среди тех, кто не хочет ждать более двух лет для получения чистой прибыли. Есть страны со специальной программой для привлечения инвесторов. При этом нет необходимости капиталовкладчику брать гражданство той страны, где планируется покупка квартиры.
- Сдача в аренду. Механизм сдачи помещения до боли прост. Заключается договор с основным владельцем здания, аренда более прибыльна на длительный срок эксплуатации с возможностью проводить капитальные ремонтные работы, смена целевого предназначения. Пример таких инвестиций – аренда одного большого комплекса и затем сдача отдельных его комнат/квартир (хостел, офис, мастерская). Можно получить быструю прибыль с получения оплаты с нескольких компаний, которые арендуют одно или несколько помещений в здании. Такой процесс условно обозначается «коммерческая деятельность» или вторичная аренда.
Все вышеуказанные варианты нуждаются в правильном анализе рыночных цен и расчёте всех возможных рисков. Аренда старого помещения, которое нуждается в капитальном ремонте, не может считаться быстрым вариантом инвестирования. Ведь для того, чтобы получать прибыль, нужно провести ремонтные работы, часто – замену коммуникационных систем, облагораживание территории. Это всё большие средства, которые окупятся только спустя месяцы.
Долгосрочные инвестиции
Если средства для изначального капиталовложения ограничены, то есть несколько иных вариантов вложения:
- Новостройка. Покупка квартиры в новостройках – привлекательный бизнес для тех, кто не рассчитывает вкладывать деньги одноразово. Ежемесячные выплаты могут быть рассчитаны на несколько месяцев. При этом прибыль от сдачи нового помещения значительно превышает доход от арендных средств за вторичное жилье. Привлекательные программы от коммерческих структур позволяют создавать благоприятное начало бизнеса в разных регионах страны.
- Реконструкция вторичного жилья. Ремонтные работы вторичного жилья также будут приносить постоянную и достаточно весомую прибыль, если правильно рассчитаны риски и перспективы бизнеса. К примеру, квартира центрального района города в старом здании принесёт намного больше «чистых» денег, нежели новостройка на окраине. При этом важно провести высококвалифицированные и качественные ремонтные работы всего помещения.
Чтобы разобраться с вопросом в какую недвижимость выгодно вкладывать деньги, нужно расставить главные приоритетные цели:
- наличие/отсутствие начального капитала;
- получение максимально возможной прибыли;
- реклама/пиар компании;
- ликвидность бизнеса;
- расширение бизнеса;
- поиск новых идей для дальнейшего развития.
Сложно говорить о чистом доходе от долгосрочного инвестирования квартиры или офисного здания, но очевидно, что при правильном расчёте рисков, а также изучении стратегии, прибыль от такой инвестиции будет превышать дивиденды других видов бизнеса.
Работа по инвестициям: особенности ведения бизнеса
Работа с инвестициями промышленного или офисного помещения начинается с изучения рынка, ликвидности ведения бизнеса. Чтобы понимать, как правильно и беспроигрышно вложить деньги в любую недвижимость, важно изучить всю возможную информацию о покупаемом объекте. Специализированные и узкоквалифицированные коммерческие площадки значительным образом отличаются от простых рекламных объявлений. Здесь есть не только вся необходимая информация, но и привлекательные предложения от непосредственного владельца/застройщика.
Следующим шагом должно стать изучение конкурентных предложений определенного сегмента бизнеса. Важно уточнить особенности и предложения, которые выдвигают другие организации, а также предложить новое и более выгодное сотрудничество потенциальному клиенту. Выбор стратегии и реализации собственных планов при инвестировании в недвижимость является главным гарантом прибыльного ведения бизнеса.
Затем следуют такие этапы:
- выбор объекта;
- заключение контракта, договора, пакета документов с продавцом/арендатором;
- непосредственное управление объектом (при необходимости провести ремонтные работы, оснастить помещение техникой, облагородить территорию);
- процесс реинвестирования (расширение бизнеса, получение большей прибыли в дальнейшем).
Эффективность инвестиции зависит от ряда факторов. Изначально правильно составленный бизнес-план или адекватный расчет возможных рисков с их дальнейшей минимизацией, гарантирует получение сверхприбыли. Конечно, риски и их источники при инвестировании недвижимости будут всегда, однако квалифицированная оценка и профессиональный подход ко всем сегментам ведения бизнеса сводит к минимуму все возможные опасности.
Чтобы знать, как вложить деньги в недвижимость и как получить долгосрочную прибыль по вкладам, нужно освоить массу профессий. Однако такое занятие – прибыльное, выгодное и финансово обосновано. Всё, что нужно для начала – малый капитал, правильный бизнес-план, квалифицированная оценка рынка и желание развивать полученные знания.
